Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подготовка документов для оформления земельного участка – довольно затратная процедура, стоимость зависит от региона и сложности работы. Цена начинается от 10-15 тысяч рублей и стремится к ста тысячам. Владелец земельного участка не имеет права самостоятельно выполнить необходимые работы и вынужден обращаться в специализированные организации или к сертифицированным специалистам.
Что такое технический и межевой планы?
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Риски при незаконной постановке на КУ
Если вы ставите на учет дачу – дачный участок – либо другую землю, не соответствующую требованиям законодательства, то нарушения, которые допущены в ходе регистрации недвижимого имущества, приведут к признанию недействительными и незаконными ранее выданные документы, а также к снятию ЗУ с кадастрового учета.
Расскажем, о каких нарушениях идет речь:
- во время оформления заявитель предъявил поддельные документы;
- границы ЗУ заходят на территорию, являющуюся собственностью соседей;
- размер участка не соответствует заявленному;
- данные в ЕГРН не соответствуют действительности.
Что такое кадастровый учет?
Государственный кадастровый учет – это процедура регистрации данных о конкретном земельном участке в Едином госреестре недвижимости. По внесенной в ЕГРН информации (площадь участка, его границы, категория земли, адрес местонахождения и т.д.) происходит:
- идентификация земельного участка;
- подтверждаются его индивидуальные характеристики;
- формируется право у владельца участка распоряжаться им, как объектом собственности.
Как понять, что такое кадастровый учет, на практике? Участку присваивается уникальный индивидуальный кадастровый номер, который выделяет его среди множества других и однозначно подтверждает его существование.
Чтобы собственник земельного участка мог полноправно им распоряжаться, необходимо оформить кадастровый учет. Кадастровый учет – это обязательное условие для:
- фиксации прав на землю, а также получения соответствующих подтверждающих документов;
- совершения любых сделок с земельным участком (продажа, дарение, обмен и т.п.).
Земельные участки ранее учтенные
Эта категория участков появилась со вступлением в силу ФЗ №221. Ранее учтенными землями являются, те которые были зафиксированы ранее 2007 года. Действующий закон признает их юридически, но предусматривает, что исполнительные органы власти должны передать информацию в органы кадастрового учета. В связи с этим, постановка на кадастровый учет ранее учтенного земельного участка может быть сопряжена с проблемами. Не редки ситуации, когда информация органами исполнительной власти не была передана по инстанции. В этом случае нужно предпринять действия по внесению таких сведений в ГКН. Но вместе с тем, отсутствие данных уже может послужить причиной для отказа, а именно:
- отсутствие информации о координатах границ;
- границы конкретного земельного участка пересекают границы с ним смежного – по данным ГКН.
Постановка земли на кадастровый учет без проведения межевания
Межевание земельного участка – это действия по определению его границ и месторасположения. Главной задачей межевания является доказательство прав собственника участка при возникновении различных спорных ситуаций.
Поставить участок на кадастровый учет можно и без межевания, если:
- Границы участка точно известны и обозначены забором или другим ограждением.
- У собственника земли нет конфликтов с соседями по поводу определения границ участка.
Для постановки на учет собственнику нужно подать заявление в кадастровой палате, предварительно собрав следующий пакет документов:
- Паспорт или другой документ, подтверждающий личность заявителя.
- Документы, подтверждающие право собственности заявителя на данный участок.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Технические планы возведенных на оформляемом участке объектов или акт, подтверждающий их отсутствие.
- Документ, подтверждающий принадлежность участка к определенной категории земель.
Перед тем как поставить земельный участок на кадастровый учет, собираем пакет документации, в который входят:
- Правоустанавливающие бумаги. Документы должны подтверждать права человека на конкретный земельный надел (тот, что ставится на учет). В роли такой документации может применяться ДКП (договор купли-продажи), рентное соглашение, свидетельство о наследовании и иные бумаги.
- Документы-основания. В эту категорию входит ряд договоров — аренды, бессрочного пользования, пожизненного наследования, купли-продажи дома или выкупленного надела. В последнем случае заявитель обращается в министерство, занимающееся вопросами имущественных отношений или в муниципалитет. Там пишется заявление о желании приобрести ЗУ. При наличии такой возможности земельным комитетом оформляется ДКП и передается квитанция. Расчетом стоимости надела занимается специальная комиссия. Как только заявитель вносит положенную сумму, она направляется на счет получателя. По факту поступления средств оформляется ДКП, а также акт приемки и передачи. После подписания бумаг они выдаются заявителю.
- Одобрение министерства, занимающегося вопросами имущественных отношений, а также согласие других арендаторов. Перед тем как поставить землю на кадастровый учет, не обойтись без посещения упомянутого выше министерства. В нем оформляется заявление, передаются паспорта и арендные соглашения. Далее сотрудники определяют дату, когда необходимо прийти и лично забрать согласие в письменном виде. Что касается одобрения других арендаторов, владельцев и людей, имеющихся право пользования ЗУ, согласительный документ оформляется в кадастровой палате в момент постановки на учет.
Получение заключения о регистрации права собственности на участок
В назначенный день владелец ЗУ должен прийти в Росреестр. При правильной подаче всех документов, он получит Заключение о регистрации права собственности – выписку ЕГРН. Возможны несколько вариантов решения данной ситуации:
- Приостановление регистрации участка — при наличии ошибок в документах или самой процедуре. При устранении недочетов возможна повторная подача заявления. Срок приостановления 3 месяца;
- Отказ в постановке на кадастровый учет – если отказ не имеет веских причин, то решение может быть обжаловано в судебном порядке;
- Регистрация земельного участка в Кадастре – приписывание участку кадастрового номера, добавление сведений в базу Росреестра и выдача выписки ЕГРН.
Регистрация земельного участка в УФРС
С 2016 года вместо свидетельства о праве собственности стала выдаваться выписка ЕГРН. Постановка объекта на кадастровый учет осуществляется при условии регистрации права собственности на него, согласно изменениям законодательных актов. Для оформления ЗУ новому владельцу необходимо будет подать заявление в УФРС (Управление федеральной регистрационной службы).
Чтобы получить положительный ответ, заявление нужно подать со следующими документами:
- Обоснование права на имущество (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве);
- Гражданский паспорт;
- Межевой план;
- Кадастровый паспорт (индивидуально);
- Квитанция об уплате госпошлины.
Порядок (процедура) постановки земельного участка на кадастровый учет
Порядок постановки земельного участка на кадастровый учет состоит из следующих этапов:
1) Возникновение необходимости в постановке земельного участка на кадастровый учет – образование земельного участка в порядке раздела, объединения, перераспределения, при выделе или при образовании земельных участков из земель в государственной/муниципальной собственности и пр.;
2) Подготовительный этап – выбор кадастрового инженера, проведение кадастровых работ, изготовление межевого плана;
3) Подача в орган кадастрового учета заявления о постановке земельного участка на кадастровый учет вместе с необходимыми документами;
4) Выдача органом кадастрового учета или МФЦ заявителю расписки о получении документов;
5) Проверка предоставленных заявителем документов и принятие органом кадастрового учета решения о постановке на учет или об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка;
6) В случае положительного решения органа кадастрового учета – выдача заявителю кадастрового паспорта земельного участка.
С заявлением о постановке на учет земельного участка вправе обратиться собственник такого земельного участка или любые иные лица (в случае приватизации земельных участков из земель в государственной или муниципальной собственности). От имени этих лиц с заявлениями в орган кадастрового учета могут обращаться их представители, действующие на основании нотариальных доверенностей или указаний нормативных актов (федеральных законов, актов уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления). При этом от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения может обратиться представитель, уполномоченный на подачу такого заявления решением общего собрания долевых собственников.
Заявление о постановке на кадастровый учет и прочие необходимые для этого документы заявителем могут предоставляться следующими способами:
1) непосредственно в орган кадастрового учета по месту расположения земельного участка в пределах кадастрового округа;
2) через многофункциональный центр по месту расположения земельного участка в пределах кадастрового округа;
3) в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении;
4) в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг. Порядок подачи документов для постановки земельного участка через интернет-страничку Росреестра более детально описан в следующем видео.
Отказ в постановке на кадастровый учет
Сегодня нередки случаи отказа в постановке объекта недвижимости на кадастровый учет. Основными причинами для отказа являются:
- Обращение за постановкой на учет осуществлялось лицом, не имеющее на то правомочий либо с неправильно оформленными правомочиями (например, истекший срок нотариальной доверенности).
- Если объект недвижимости не подлежит кадастровому учету (если речь идет о землях для государственных нужд, объектах, запрещенных для приватизации, земельных наделах с размерами больше максимально или минимально допустимых, объектах движимого имущества).
- Если объект недвижимого имущества образуется из другого объекта, но такое преобразование не допускается на законодательном уровне.
- В случае, если недвижимым имуществом является объект, к которому отсутствует фактический доступ или через объект проходит граница территории населенного пункта.
- Если заявитель предоставил не полный пакет документов или таковые содержат ошибки или неточности, которые невозможно устранить.
Срок рассмотрения бумаг по каждому отдельному участку унифицирован и составляет 18 дней. Отсчет ведут с момента подачи заявления. Данный термин не может быть изменен даже если органами запрашивались дополнительные сведения по выбранному участку.
Если заявитель обращался не в местный орган, а в многофункциональный центр, ему стоит отсчитывать срок не со дня подачи заявления, а с дня передачи бумаг этим центром в местный орган кадастрового учета. Другое законом не предусмотрено. Если заявитель не знает, когда именно его пакет документов был передан в местный орган, он может обратиться туда за разъяснением деталей.
Кадастровый паспорт при правильном оформлении бумаг будет выдан на руки заявителю через сутки после окончания 18-ти дневного срока.
Приостановка, отказ, возврат — причины и отличие процедур
В законе №218-ФЗ содержится исчерпывающий перечень случаев и оснований, по которым заявителю могут отказать в постановке земельного участка на кадастровый учет. Закон содержит такие понятия, как отказ, приостановка и возврат (статьи 25-27 ФЗ №218-ФЗ).
Отказ в постановке на кадастровый учет возможен лишь в оном случае, если в течение предоставленного срока (в результате приостановления) не устранены допущенные и выявленные ошибки.
Возврат заявления означает, что орган регистрации возвращает документы заявителю без рассмотрения дела по существу, если:
- документы не соответствуют заявленному формату
- документы содержат явные следы исправления и помарки
- в регистрирующий орган не поступила информация об уплате государственной пошлины
Отсутствие информации об оплате государственной пошлины — явление довольно частое. Бывает, заявитель оплатил пошлину, приложил квитанцию к пакету документов, но сотрудник при проверке не видит оплаты. Причины: технический сбой или несвоевременное обновление системы.
Статья 26 ФЗ №218-ФЗ содержит более 50 оснований, по которым может быть приостановлена процедура постановки участка на кадастровый учет.
Основания приостановки:
- заявитель не имеет права распоряжаться недвижимостью либо с заявлением обратилось ненадлежащее лицо
- представлен неполный пакет документов
- недостоверность представленных сведений
- земельный участок нельзя поставить на учет, т.к. он относится к землям особого пользования, изъятым из оборота
- территория участка выходит за пределы (пересекает границы) одного населенного пункта
- дифференциация категории земель на вновь созданном земельном участке
- ранее предоставлялись заявления на регистрацию иных сделок с данным земельным участком
- не обеспечен доступ или проход к вновь создаваемому земельному участку
- истечение срока действия, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане
- реальная площадь земельного участка отличается от площади, которая указана в межевом плане белее чем на 10 %
Пошаговая инструкция постановки земли на кадастровый учет в 2018 году без осуществления межевания
Межевые работы представляют собой действия по установлению пределов земельной площади и места расположения. Их основной задачей является подтверждение права собственника на участок при возникновении спорных моментов.
Внести земельный объект в ГКН получится и без межевания в ситуации, когда:
- Его границы определены и обозначены ограждением.
- У землевладельца отсутствуют конфликты с соседствующими лицами из-за определения пределов земли.
Для занесения информации об этом имуществе хозяину нужно подать заявление в кадастровую службу и приложить следующую документацию:
- Удостоверение личности;
- Бумаги, удостоверяющие правомочия собственника;
- Платежный документ о внесении госпошлины;
- Технические характеристики на возводимые строения либо акт, удостоверяющий их отсутствие;
- Справка о принадлежности имущества к конкретной разновидности территорий.
Принятие решения по заявлению осуществляется в период не более 10 суток, по окончании которых владельцу выдается паспорт с отметкой о том, что у границы объекта не определены.
В дальнейшем данные об имуществе нужно представить в Росреестр для регистрации существующего права.
Учет ранее учтенных земель
В ситуации, когда земля уже находилась на учете и имеется оформленный кадастровый паспорт, при смене владельца надел признается ранее учтенным.
К данной категории земель относят следующие объекты:
- Земли с регистрацией права собственности ранее марта 2008 года.
- Наделы, зарегистрированные на основании закона №122, не прошедшие процедуру внесения в государственный кадастр и не получившие соответствующего паспорта.
В некоторых случаях возникают сложности с постановкой на учет по кадастру.
Основания для отказа могут быть самые различные:
- Заявитель не имеет законных прав на проведение процедуры (если обратился не собственник, либо доверенность оформлена неправильно или срок ее действия истек).
- Объект собственности не может быть принят на учет на законных основаниях (относится к участкам из водного или лесного фонда, используется для госнужд, является особо охраняемым объектом, в случае наличия запрета на приватизацию).
- Оформляемый надел имеет недопустимые по нормативам размеры (больше или меньше установленных ограничений).
- Объект не относится к недвижимости.
- При регистрации наделов, появившихся на незаконных основаниях (когда выдел, раздел, объединение запрещены по закону). К таким случаям зачастую относят объединение земель, относимых к различным категориям назначения.
- При выявлении отсутствия прямого доступа к участку (нет похода).
- В случае прохождения административной границы населенного пункта.
- Заявитель представил недостаточный пакет, либо предъявленные бумаги содержат ошибки или недействительны.
Порядок согласования местоположения границ.
Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.
В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.
I этап. Подготовительный.
В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:
-
выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;
-
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
-
определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);
-
довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.
В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:
- сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
- порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
- место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.
Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:
1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:
- в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
- получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
- смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.