Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проучить квартиранта, уклоняющегося от оплаты арендованного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Подведем итоги. Если срок арендного договора истек, а жилец-квартиросъемщик не платит и не съезжает, можно либо направить ему претензию, а потом обратиться в суд, либо сразу подавать иск в суд. Если срок договора аренды еще не истек, то выселить квартиранта можно за задержку арендной платы или, например, за порчу имущества – если таковая имеет место. Причем если арендный договор был заключен на срок более 12 месяцев, суд вправе дать жильцу определенное время на исправление, а не выселять его тут же. Если хозяину не платят за квартиру как выселить квартирантов, когда изначально не было договора аренды? — Только с помощью полиции. Причем владельцу грозит ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду. Ему придется уплатить налоги и штрафы.
В ситуации, когда арендатор отказывается вносить плату за съем жилья, договор, заключенный ранее между сторонами, может прекратить свое действие в одностороннем порядке по инициативе владельца жилья.
Выделим несколько этапов расторжения соглашения:
- Арендодатель должен перечитать условия договора. В документе обычно указывается число, до которого жильцу необходимо внести плату. Если дата отсутствует, то считается, что арендатор оплачивает месяц проживания до 10 числа следующего.
- Расчет долга. Владелец недвижимости пересчитывает долг квартиранта, проверяет нет ли неуплаты по коммунальным услугам. Если таковая имеется — прибавляет к общей задолженности. Ведь, согласно ст.678 ГК РФ, наниматель обязан платить по квитанциям ЖКХ. Если иное не предусмотрено договором аренды.
- Условия одностороннего расторжения соглашения. В договоре на последних страницах в разделе ”Порядок расторжения договора” или “Заключительных положения” прописаны условия прекращения. Если в них не указана возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, то без судебного разбирательства решить вопрос не получится. Т.к. срок действия договора еще не закончился.
- Мирное урегулирование вопроса. Арендодатель должен предпринять попытки решить вопрос спокойно. Стоит пояснить жильцу, что если он не заплатит и не съедет, то придется подавать на него в суд. Часто на этом моменте арендаторы идут навстречу владельцу недвижимости и возвращают долг.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?
Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор.
Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему. Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.
Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.
На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.
Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.
Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.
По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.
Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.
В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.
До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.
Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Как заставить жильцов заплатить
Если жильцы не платят за аренду квартиры, их заставляют оплатить долг или съехать. Проблему решают, исходя из наличия или отсутствия договора — способы для этих случаев разные.
Договор заключали
Если наймодатель и жилец заключили договор, проблему решают на его основании.
Для начала наймодатель перечитывает договор. Там должен быть указан срок, до которого жилец обязан внести плату за аренду квартиры. Если точной даты нет, считается, что квартиранты оплачивают месяц проживания до 10 числа следующего месяца.
Затем владелец квартиры пересчитывает, сколько денег ему должен жилец. Наниматель обязан оплачивать аренду и ЖКУ, если другое не предусмотрено договором (ст. 678 ГК РФ). Наймодатель узнает, нет ли задолженности перед коммунальщиками. Если есть, прибавляет ее к просроченным платежам за наем квартиры.
Владелец квартиры может предложить жильцу решить вопрос мирно. Предупредить, что он обратится в суд, если не получится договориться. Часто на этом этапе история заканчивается: жилец оплачивает долг и съезжает.
Если договориться с жильцом не получилось, владелец квартиры обращается в мировой суд за судебным приказом. Он обязывает нанимателя квартиры оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки. Проценты нельзя запросить какие угодно — их рассчитывают, исходя из ключевой ставки Банка России (ст. 395 ГК РФ). Деньги по судебному приказу списывают со счетов нанимателя квартиры.
Выселить жильца из квартиры без дополнительных разбирательств можно, только если закончился срок действия договора. Если договор еще действует, а наниматель не хочет съезжать добровольно, придется подавать иск в суд.
Договор не заключали
В этом случае деньги вряд ли получится вернуть. А вот выселить жильца — вполне.
Владельцу квартиры в этой ситуации понадобится паспорт, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Документы доказывают, что он — собственник жилья.
Сначала хозяин квартиры просит жильцов съехать. Отказываются — пишет заявление в полицию. Участковый проверяет документы на квартиру. При нем и двух свидетелях наймодатель говорит жильцам, за что их выселяет, и выносит вещи из квартиры. Когда квартирантов выселили, владелец меняет замки.
Если не хочется обращаться в полицию, есть еще один вариант: написать заявление в управляющую компанию на отключение квартиры от коммуникаций. Долго жить в таких условиях вряд ли кто-то захочет. Правда, потом придется снова подключать квартиру к общедомовым сетям.
Что делать, если квартиранты не хотят съезжать и платить тоже? В случае невозможности урегулирования вопроса выселения самостоятельно, придётся подавать исковое заявление в судебные органы. Независимо от причин расторжения соглашения порядок действий со стороны наймодателя аналогичен.
Исковое заявление включает в себя следующие пункты:
- сведения о жильцах;
- информация о договоре;
- подробное описание оснований расторжения документа;
- требование о расторжении контракта и выселении.
Желательно включить в заявление ссылки на пункты законодательства. Госпошлина за подачу заявления составляет 200 рублей.
У официального судебного разбирательства есть один существенный минус – квартира останется в распоряжении квартирантов на весь этот период. Выселение произойдёт только тогда. Когда на руках будет решение суда.
Как показывает практика, сроки разбирательств составляют от одного до трёх месяцев.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Права и обязанности арендатора
Права квартиросъемщика в случаях, если соглашение не содержит иных договоренностей:
- Преимущество при заключении последующего контракта.
- На свое усмотрение пользоваться представленным жильем.
- Вселить свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей.
- Предоставлять снимаемую жилплощадь для временного проживания приехавших к нему граждан, предварительно оповестив наймодателя.
Вместе с тем наниматель обязан выполнять все пункты, оговоренные в соглашении, а именно:
- В надлежащем виде содержать имущество и жилье.
- Вовремя платить ренту и погашать платежи за пользование коммунальными услугами.
- Пользоваться жилплощадью по назначению без права пересдачи по субаренде.
- Придерживаться правил общежития.
- Выехать из предоставленного жилья после окончания периода действия контракта.
- Не препятствовать посещению квартиры владельцем собственности.
- Нести материальную ответственность за состояние жилья и имущества.
Выселение квартирантов через суд
Судебный процесс потребует тщательной подготовки, нередко обращения к специалисту, времени и материальных средств. Решение суда невозможно предусмотреть с абсолютной точностью, всегда могут возникнуть варианты. Суд обязательно выслушает обе противные стороны, свидетелей и примет к сведению документальные доказательства позиций враждующих сторон.
Исковое заявление пишется в свободной форме, но должно содержать обязательные сведения:
- личные данные истца;
- документ на квартиру;
- договор на аренду;
- перечень выявленных нарушений;
- требования по разрешению спорной ситуации;
- приложения и дополнительные сведения.
В принятии иска могут отказать, если присутствуют процессуальные нарушения или повод недостаточно обоснован. При подготовке иска рекомендуется обязательно получить консультацию юриста. Следует помнить, что судом будет поднят вопрос о том, предоставляет ли владелец квартиры декларацию о доходах в УФНС. Количество временно зарегистрированных лиц с этого года ограничено в зависимости от полезной площади. Владельцу могут грозить значительные административные взыскания, о чем прекрасно осведомлена сторона ответчика.
В связи со всеми сложностями суда, следует постараться достигнуть компромисса и пойти на взаимные уступки. Государственный сбор за подачу заявления незначителен и составляет 200 рублей.
Как выселить квартирантов, если нет договора
Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.
А именно:
- не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
- обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.
Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.
Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:
- Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
- Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
- В случае отказа вызвать полицию или участкового.
- Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.
Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.
Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:
- Вскрыть жилплощадь.
- Вынести вещи квартиросъемщиков.
- Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.
Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.