Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как легально снести старый дом на участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно вступившим в законную силу изменениям в гражданское законодательство от 04.08.2018 г. сроки сноса самовольной постройки составляют от 3-х до 12 месяцев в зависимости от характера объекта. Что же делать, если ответчик в течение установленного судом времени так и не снес постройку?
Разрешение на снос частного дома — где оформить
Куда обратиться за разрешением на снос частного дома?
Получить разрешение на снос дома возможно в случае, когда есть право собственности.
Необходимо обратиться в административный орган муниципалитета по месту нахождения объекта — города, поселка, села, и архитектурное бюро. Понятия «снос» в законодательстве нет.
Вместо него используются термины «демонтаж» или «реконструкция», последнее применимо в случае, когда на месте снесенного строения строится новый таких же размеров, этой же площади. Кстати, в этой ситуации разрешение не нужно.
Согласно Градостроительному кодексу при строительстве, реконструкции, демонтаже, ремонте объектов индивидуального жилищного строительства, к которым относятся дома, стоящие отдельно и имеющие не более 3-х этажей с проживанием не более одной семьи, не нужно формировать проектную документацию, как и государственная экспертиза по таким сооружениям не проводится.
Документы, необходимые для получения разрешения
В орган местного самоуправления подается заявление о получении разрешения, к которому прикладываются:
- документы, удостоверяющие личность;
- документы о праве собственности на недвижимость;
- документы о праве собственности на земельный участок;
- план земельного участка.
Если дом предназначен для нескольких семей или имеет более 3-х этажей, то подаются также:
- проектная документация с комплексом технических бумаг;
- согласование с иными жильцами и порядок их расселения.
На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов — Управление персоналом
Александр Герасимов, главный Юрист компании «Главмосстрой»
Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.
Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище.
Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г.
за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи.
Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.
Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный Кодекс РФ (ст.
32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков.
При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений.
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения. Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |
Порядок подачи документов
- Еще до сноса нужно отправить уведомление о планируемом сносе в Стройнадзор (подробнее ниже). Желательно не менее, чем за 7 дней, но это неважно.
- После сноса, а лучше почти сразу после первого уведомления, нужно отправить уведомление о завершении сноса. В ответ на оба отправления должно прийти информационное письмо (обычно на электронную почту), что ваше обращение учли.
- Дом снесен, уведомления и информационные письма от администрации на руках. Далее нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него акт обследования объекта недвижимости (подготавливается в электронном виде).
- В акт обследования должны быть прикреплены электронные приложения. Это цветные сканы двух уведомлений о начале и завершении (от ВАС) и ответные письма о регистрации уведомлений (от Администрации района) . А также РЕШЕНИЕ собственника о сносе. Если здание уничтожено не по вашей инициативе, а вследствие пожара, наводнения и т.д, то вместо решения о сносе нужно приложить ЗАЯВЛЕНИЕ об уничтожении здания на имя кадастрового инженера и справку от исполнительных органов (пожарные, МЧС) об утрате имущества.
- решения или заявления можно пройдя по кнопкам. Красный текст нужно заменить своим.
- Готовый акт обследования можно сдавать, и в итоге получите кадастровую выписку о снятии с учета объекта недвижимости.
Сносить, нельзя реконструировать
Если Петров понимает, что старый дом не пригоден для использования и переделки, проще построить новый, законом предусмотрен порядок сноса старого частного дома, который проводится согласно положениям гл. 6.4 ГрК РФ и различается исходя из того, о каких объектах под снос идёт речь, и когда начались работы.
Главным документом-основанием для снятия с кадастрового учета недвижимости выступает Акт обследования, который может быть подготовлен исключительно кадастровым инженером. Помимо Акта собственник заполняет заявление и решение о сносе.
Важно понимать, не только какой именно объект подлежит сносу, но и на каких землях он расположен. В некоторых случаях закон требует предоставление проектной документации или заключение эксперта. Кроме того, закон часто претерпевает изменения. Сегодня порядок упрощенный, а завтра — приносите дополнительные уведомления и разрешения.
Для того, чтобы выяснить как правильно провести процедуру по сносу дома, обращайтесь к кадастровому инженеру. Найти кадастрового инженера в своем регионе, который разработает акт обследования объекта, можно с помощью онлайн каталога исполнителей земельно-кадастровых работ, а для расчета стоимости его услуг воспользуйтесь онлайн калькулятором земельно-кадастровых работ.
Если владелец дома на земельном участке своевременно не оформил документы, то строение может считаться самовольной постройкой, и снесено в соответствии с судебным решением. Практика показывает, что такое случается не всегда.
Кемеровским судом было вынесено решение по делу № А27-5843/2015. Комитет по управлению госимуществом области просил должностное лицо признать самостроем объект недвижимого имущества, возведенный на земельном участке, взятом в аренду ИП, и снести его за счет застройщика. Согласно материалам дела здание было возведено без получения разрешения на строительство.
Суд отказал истцу в его требованиях.
Он ориентировался на следующие законодательные нормы:
- срок договора аренды на участок на момент обращения в суд не истек;
- строения не противоречат разрешенному использованию земли;
- объект недвижимости не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан;
- постройка не нарушает интересы третьих лиц.
Таким образом, должностное лицо признало право ответчика на дальнейшее использование объекта недвижимости. Эти нормы могут касаться и физических лиц, которые построили дом на участке после сноса старого и не получили разрешения на строительство. При этом граждане, должностные или юридические лица могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.
Разрешение на снос частного дома — где оформить
Куда обратиться за разрешением на снос частного дома?
Получить разрешение на снос дома возможно в случае, когда есть право собственности.
Необходимо обратиться в административный орган муниципалитета по месту нахождения объекта — города, поселка, села, и архитектурное бюро. Понятия «снос» в законодательстве нет.
Вместо него используются термины «демонтаж» или «реконструкция», последнее применимо в случае, когда на месте снесенного строения строится новый таких же размеров, этой же площади. Кстати, в этой ситуации разрешение не нужно.
Согласно Градостроительному кодексу при строительстве, реконструкции, демонтаже, ремонте объектов индивидуального жилищного строительства, к которым относятся дома, стоящие отдельно и имеющие не более 3-х этажей с проживанием не более одной семьи, не нужно формировать проектную документацию, как и государственная экспертиза по таким сооружениям не проводится.
При сносе требуются немалые затраты.
Во-первых, если дом затруднительно демонтировать самостоятельно, как деревянные или подобные дома, то придется обращаться к услугам архитектурным фирм, специализирующихся в таких вопросах.
Даже если верхнюю часть дома можно разобрать своими руками, фундамент зачастую приходится сносить специальной техникой.
Инженеры фирмы подготовят проект сноса с учетом защитных ограждений, отключением коммуникаций, сроками и порядком работ, составят смету, которые рекомендуется внимательно изучить, дабы избежать избыточных расходов.
Второй графой расходов является вывоз мусора и утилизация отходов. Если невозможно заняться этим самостоятельно, то придется вновь нанимать специалистов, чьи расценки, как правило, зависят от количества машин, используемых для загрузки мусора.
Для чего необходимо оформлять разрешение на снос старого дома
В России действует свобода частной собственности, но государство заботится не только о защите прав владельцев недвижимого имущества, но и об общественности. Для лиц, проживающих по соседству с территорией, где проводится разбор здания, демонтаж может доставить неудобства.
ВНИМАНИЕ! Если здание имеет статус исторического или архитектурного памятника, его разбор невозможен.
Получение разрешения на снос частного дома позволяет учитывать имущественные интересы лиц, которые выступают против сноса дома, поскольку происходит ущемление прав. Например, если есть совладельцы недвижимости.
Соседи, чье жилье или хозяйственная постройка примыкает к объекту демонтажа как к опоре, могут выступить против разбора. Мероприятие также может лишить жителей близлежащих зданий коммуникаций либо повредить участки. Это становится дополнительным поводом для соседей выступать против сноса. Получение разрешения позволяет урегулировать споры.
Оформление официального удостоверения на проведение строительных работ обусловлено заботой правительства о лицах, которых процесс демонтажа затронет негативной стороной. Дополнительным обоснованием получения документа является контроль и учет за жилыми зданиями на территории страны.
Как составить иск о сносе самовольной постройки?
В случае, если мирным путем не получается решить вопрос о сносе самовольной постройки с лицом, нарушившим ваши права, необходимо подготовить исковое заявление в суд, которое должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК РФ. Если нужна помощь в составлении иска в суд, то Вы можете к нам обратиться, мы решим задачу: профессионально, выгодно и в срок.
Исковое заявление о сносе самовольной постройки должно содержать:
- наименование суда, в который подается заявление;
- наименование истца, его место жительства, если истцом является организация, ее место нахождения;
- наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
- сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца;
- обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
- сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику (читайте, как составить претензию в суд по ссылке);
- дата составления документа, подпись истца.
Процедура без решения суда
А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.
- Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
- Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
- Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.
Отношение к самовольным постройкам в 2015 году заметно ужесточается на законодательном уровне. Какой будет практика – пока неизвестно.
Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя
Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.
Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
- Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
- Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
- В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.
Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).
Как инициировать снос незаконной постройки, образец иска
Для того, чтобы предпринять какие-либо действия, заявителю необходимо узнать лицо, которое совершило самовольное строительство. Ответчиком может выступать как гражданин, так и целая организация или предприятие. Затем нужно понять, готов ли ответчик решить данный вопрос мирным путем и принять решение, которое будет удовлетворять всех.
Если же истцу не удалось добиться такого результата, который будет его удовлетворять, ему нужно обратиться в суд с исковым заявлением. Подавать документ нужно в суд с общей юрисдикцией и по месту расположения незаконной постройки.
Исковое заявление необходимо оформить в письменном виде. В нем нужно указать полное наименование суда, куда истец обращается, предоставить информацию о себе и об ответчике, указать цену иска для того, чтобы в дальнейшем рассчитать госпошлину. В основной части заявителю нужно изложить суть иска и в чем нарушены его права, описать сооружение и его точный адрес. Желательно опираться на факты и доказательства, которые потом можно подтвердить в суде.
Если присутствуют факты угрозы здоровью или жизни, то обязательно это уточнить. Ссылаться следует исключительно на законодательство, например, в статье 222 ГК РФ перечислены причины, по которым самовольная постройка может быть снесена.
Далее необходимо перечислить предъявляемые требования и список прилагаемых документов, поставить дату и подпись.
Документы, которые должны быть приложены к иску, это:
- копия заявления для ответчика;
- ксерокопия паспорта заявителя;
- оплаченная квитанция госпошлины;
- все документы, которые являются доказательствами по делу.
Также можно дополнительно написать ходатайства о допросе свидетелей.
Через пять дней после подачи заявления суд сообщит о принятии или же его отказе. Согласно 154 статье Гражданского кодекса, иски рассматриваются до двух месяцев. Однако на практике это может затянуться на более длительный срок.
Последствия самовольного сноса
Факт самовольного сноса собственного частного дома не преследуется по закону. Но его последствия очень неприятны для собственника.
Первая трудность возникнет при попытке легализовать новое строительство частного дома вместо снесенного. При демонтаже без разрешения реестр продолжает содержать записи о снесенном объекте. С точки зрения закона, этот объект продолжает существовать, а новый частный дом будет считаться самостроем. Его могут снести по решению властей, закон будет на их стороне. Что может сделать собственник, если сносят признанное самостроем здание? Практически ничего.
Власти снесут новый частный дом, построенный на месте снесенного без разрешения старого, и ничего не дадут взамен.
Решит проблему можно только превентивно: получить легализовать снос старого частного дома, правильно оформить завершение демонтажа.