Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принять квартиру в новостройке: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
А может быть лучше подать в суд иск об устранении строительных недостатков?
На практике такой способ защиты интересов дольщиков является менее эффективным, так как исполнить решение с неимущественным требованием значительно сложнее. Для принудительного исполнения решения суда придется обращаться в службу судебных приставов, судебный пристав должен «заставить» застройщика выполнить строительные работы и проверить их объем и качество. При этом процедура исполнения подобных решений суда фактически не регламентирована. Поэтому прибегать к такому способу защиты рекомендуется только в том случае, если устранить дефекты фактически может только застройщик (например, дефекты касаются общедомового имущества: фасада, кровли, фундамента и т.д.). В таком случае рекомендуем заявить в иске требование о взыскании штрафа за каждый день неисполнения решения суда, финансовая ответственность будет стимулировать застройщика к более быстрому исполнению решения, а при просрочке дольщик сможет получить денежную компенсацию.
Что такое приемка жилья?
Приемка квартиры в новостройке – обязательная процедура, которую нужно пройти перед тем, как жилплощадь официально перейдет в вашу собственность. Суть ее заключается в том, что строительная компания передает квартиру будущему владельцу.
Когда дом сдан, собственнику отправляют приглашение на первичный осмотр жилья. Если после знакомства и внимательного изучения помещения у принимающей стороны не возникнет вопросов к жилью, представители застройщика и покупатель подписывают акт приема-передачи.
Если вопросы к качеству помещения все-таки будут, нужно составить акт на устранение недостатков. В нем нужно прописать все причины недовольства.
Важно! Приемка квартиры в новостройке – это возможность убрать дефекты за чужой счет. Если указать на недостатки в ходе приемки квартиры, застройщик должен устранить их самостоятельно. Именно поэтому нужно максимально внимательно подойти к процессу приемки квартиры в новостройке.
Существенные и несущественные недостатки
«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.
Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов.
ВАЖНО
В попытке отделить существенные недостатки от несущественных дольщики могут апеллировать к постановлению Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания.
В их числе:
1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.
2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.
3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.
Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:
1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.
2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.
Если собственник обнаружил несущественные нарушения:
1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.
2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения.
3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.
«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».
Чек-лист: на что обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры
1. Соответствие площади квартиры размерам, указанным в ДДУ.
2. Соответствие всех выполненных работ тем, что указаны в договоре.
3. Проверить, насколько выполненные отделочные работы (стяжка, штукатурка, покраска, обои, напольные покрытия) попадают в допустимые отклонения. Чтобы не пропустить дефекты, нужно знать все требования к этим видам работ.
4. Стены и пол нужно не только осмотреть внешне, но и простучать, чтобы понять, нет ли внутренних пустот.
5. Проверить наличие воды в стояках, наличие противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, краны на выводах полотенцесушителей. Откройте воду в ванной и раковине и посмотрите, как быстро она уходит и нет ли застоя воды. Если вода задерживается, вероятно, трубы канализации уложены с контруклоном, а это грубое нарушение.
6. Чтобы правильно принять электрику, понадобятся специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Скорее всего, самостоятельно собственник квартиры сможет проверить только то, горит ли лампочка и есть ли электричество в розетках.
7. При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно, поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.
8. Подоконник внутри квартиры должен быть четко под углом в 90°, а за окном — больше 90°, чтобы на нем не скапливалась влага.
9. Простой способ понять, нет ли перекосов у двери, — это открыть ее. Если дверь установлена по уровню, то она замирает в любом положении. Если же при открытии она продолжает движение, значит, установили ее неправильно.
Прочему важно принимать квартиру с юристом?
Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На наш взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.
Что взять на приемку квартиры
Лучше всего приходить на приемку днем и осматривать квартиру при дневном свете. В сумерках увидеть недостатки сложнее. Для того чтобы самостоятельно проверить качество новой квартиры, достаточно взять с собой несколько простых вещей:
- фонарик – подсвечивать темные углы;
- зарядное устройство для телефона, чтобы проверить, как работают розетки;
- лампочку – убедиться, что цоколи работают;
- уровень и отвес – оценить кривизну стен;
- рулетку для измерения площади помещения;
- смываемый маркер или кусочек мела для пометок;
- ручку, блокнот, чтобы записывать дефекты. Если есть план квартиры – делайте пометки прямо в нём.
Не стесняйтесь брать с собой инвентарь для проверки. Вы купили товар и имеете право убедиться, что вас не обманывают.
Кроме того, вы можете пригласить не осмотр независимого эксперта, который оценит состояние жилья и даст рекомендации.
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).
Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:
- сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
- срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Как принять квартиру в новостройке
Шаг 1. Дождаться приглашения от застройщика и записаться на осмотр. В ожидании будет нелишним почитать чат или форум будущих соседей, чтобы узнать о слабых местах дома.
▼
Шаг 2. Подготовиться к осмотру: перечитать ДДУ и проектную декларацию, чтобы знать все о своей квартире — материал стен, пола, окон, дверей и так далее.
▼
Шаг 3. Приехать в офис к застройщику, проверить разрешение на ввод в эксплуатацию и другие документы.
▼
Шаг 4. Осмотреть квартиру и придомовую территорию*. Главное — не торопиться и все хорошо изучить. Ограничений по времени быть не должно.
▼
Шаг 5. Подписать акт приема-передачи, если все в порядке. Если нет — дополнить его актом об устранении недостатков.
* Если дольщик обнаружит дефекты на территории вокруг дома, нужно будет собрать других собственников и потребовать устранить недостатки.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.
Для осмотра недвижимости пригодятся:
- Паспорт и договор долевого участия.
- Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
- Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
- Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
- Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
- Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
- Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
- Лампочка — для проверки патронов.
- Фонарик.
- Рулетка или лазерный дальномер.
- Строительный уровень.
Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.
Правила и рекомендации
Предлагаем разобраться с общими правилами, которые помогут понять, стоит ли решаться на самостоятельное проведение процедуры. Как принимать недвижимость в новострое? Осматривать рекомендуется исключительно в светлое время дня, потому как осветительных приборов, включая обыкновенные лампочки, внутри может не оказаться.
В целом, для эффективного осмотра понадобится иметь с собой несколько бумажных листов и карандаш (можно заменить ручкой), спички или зажигалку, фонарь, любой небольшой электрический прибор, который можно подключать к розетке, или специальный тестер. Также нужен отвес для проверки углов отклонения стенок (механизм состоит из грузика и нитки), строительный уровень, можно брать и электрические осветительные устройства, стремянку или банально стул, мощный электроприбор, вольтметр или молоток. Только представьте, как Вы будете своими силами нести это оснащение и применять его по назначению. Сотрудники нашей компании принесут специализированную технику и учтут все моменты для квалифицированного просмотра деталей в жилом помещении.
Что требуется выполнить в первую очередь? Перепишите все номера электросчетчиков и счетчиков водоснабжения, присутствующие показания. У первого снимают два значения – тариф ночной и дневной. Он расположен в общеквартирных холлах. Фонарик обычно может пригодиться для прописывания показателей и номерных знаков этих устройств, в особенности, для водомеров в санузлах. Обращайте внимание на то, чтобы при получении паспорта на них указанный в документе номер совпадал с фактическим на корпусе.
В целом, необходимо проверять комплектацию и функционирование всего инженерно-технологического оснащения, которое прописано в официальных соглашениях. Рассмотрим все составляющие более конкретно.
Качественно врезанная входная дверь обязательно должна открываться и закрываться без затруднений, на ней должен находиться замок. Осматривают бетонные конструкции, стыки и швы монтажного происхождения (должны быть качественно заделанными), протечки (если есть, ищут причины и источники присутствия воды, но вообще протекания недопустимы), горизонтальность напольной стяжки (проверяют с помощью стандартного уровня). Главное, чтобы она не крошилась и не была покрыта пузырями от воздуха. Тут можно использовать молоток – он применяется для простукивания цементного покрытия. Можно обвести посредством мела имеющиеся расслоения и пустоты (их слышно в большинстве случаев моментально), зоны крошения, бугорки, которые застыли, ямки и горки. Трещины исключены – установка панелей с трещинками запрещается, но и такое положение дел встречается нередко. Даже если они обнаруживаются, то оказываются скорее усадочными, а не механического происхождения. Но данный аспект – неотъемлемая часть рассмотрения. Лидирующей по объему бракованных зон считается цементное покрытие пола. Зачастую изъяны являются типичными для абсолютно всех стройкомпаний, несмотря на номинально положительную репутацию фирмы.
На потолках исключены стыковые перепады, пустоты и трещины, по высоте они должны соответствовать значениям, заявленным изначально в проектных документах. Стены стоит осматривать на наличие смещений, локальные неровности не могут быть больше пяти миллиметров. Разумеется, ровно они не будут выставлены, но достичь выровненного положения с помощью штукатурного состава возможно в теории и на практике. Углы исследуют, используя специально предназначенный для этой цели отвес. Строгая вертикальность – это цель, которую достигают профессиональные строители. Никаких заваливаний, неравномерностей затирки или лишних подтеков.
Просматривайте присутствие установленных ручек, целостность окон (не может оказаться царапин на стекле) и плотность залегания стеклопакета в раме. Деревянные детали в обязательном порядке целые, не допускается выпадение отдельные сучков, крепление должно быть надежным и прочным. Важный аспект – уплотнитель по площади створки в участках, где она прилегает к проему; прочность фиксации сливов и подоконников (при отсутствии прочного крепления наружного слива это приводит к постороннему резкому шуму при потоках ветра); свободное закрытие и открытие оконных створок и конструкций; прочность креплений и функционирование запорных элементов, петелек и ручек.
Лоджий и балконов касаются все рекомендательные пункты, приведенные в предыдущей части, но к ним следует прибавить свободу хода при перемещении створок, крепление в закрытом состоянии по всей площади, а также надежность нахождения створочек в рамах, функционирование запорных элементов.
Прежде, чем исследовать статус электрики в жилом помещении, следует включить автомат и УЗО внутри квартиры, если не срабатывают – включайте в холлах общего пользования. Включите захваченное устройство в розетку для проверки, если прихватили не осветительный прибор, а лампочку – используйте ее. В санузле допускается установка плафонов с патронами. Тогда в них можно вкрутить лампочку и нормально производить осмотр поставленных в квартире счетчиков.
Удостоверьтесь в том, что звонки работают, а также в присутствии в каждой комнате выключателей и розеток (однако в большинстве ситуаций в договорных солашениях-документах не прописывается их число на одну комнату), в отсутствии поврежденных проводов. Недопустимо вываливание выключателей и розеток, нефункционирующее состояние монтированной электрофурнитуры. Включают на минуту и дрель или перфоратор (это достаточно «тяжелые» для сети устройства), чтобы произвести проверку внутриквартирной электрической сети на способность выдерживать соответствующие нагрузки. Также важно, чтобы Вы исследовали с помощью вольтметра присутствие электронапряжения.
Существенные аспекты – это состояние водоснабжения, канализационной и отопительной системы, остальных возможных коммуникаций. Необходимо, чтобы трубопровод был закрыт специально предусмотренным для решения этой задачи материалом с теплоизоляционными свойствами; чтобы не было увлажненных участков или луж в области стояков; работали запорные краны, расположенные на отводах; функционировали полотенцесушители.
Удостоверьтесь в произведенном монтаже тройников, корректность их установки на кухне, в ванной комнате и туалете. Нужно, чтобы они стояли так, чтобы к ним без затруднений мог подойти человек для того, чтоб установить стоки. Проверяйте возможность налива, удерживания и слива воды в унитазном бачке; регуляторы температурного уровня должны работать без сбоев, а батареи – быть в полной мере укомплектованными, прочно зафиксированными на стенке и подключенными к отопительному оборудованию. Не допускаются выгнутые места или царапины на декоративных панелях.
Принимая жилье, какие нюансы считаются первостепенными? Болевыми точками каждой квартир являются наиболее эксплуатируемые зоны. Это лоджия, балкон, санузел и кухня. Смотрят, прежде всего, на качество пола, герметичность оконных проемов, ровность углов, функционирование и безопасность электропроводки.
Значительно легче выявить внешние недочеты в собственности, где еще не была проведена отделка. К моменту начала и окончанию строительных работ может измениться также цифра метража. Когда здание сдают в эксплуатацию, каждую квартиру обмеряют. В соответствии с законодательными нормами, цена на квадратный метр может измениться ко дню завершения сооружения постройки не более чем на пять процентов. Таким образом, три-четыре метра буквально – это тот минимальный показатель, который можно варьировать. В практической плоскости сталкиваются с переменами до двадцати-тридцати процентов. За лишний метраж можно поспорить. Если уплачивалось за тридцать метров, а по завершению оказалось только двадцать пять, нужно предъявлять недовольство в законно предусмотренном алгоритме. Сначала это претензионный порядок, затем судебные разбирательства (при необходимости) за материальным взысканием лишней оплаченной площади.
Согласно закону, в Российской Федерации, жилье нужно строить по проектно-сметной документации. Владельцы обладают правом требования в целях ознакомления проектно-сметных документов на возводящееся здание. Если хозяева сталкиваются с отказом, что считается нарушением законных мер и соглашения о строительстве, можно подавать соответствующие жалобы и заниматься истребованием документов.
Как получить неустойку
Гражданин имеет право взыскать с застройщика неустойку при условии нарушения установленных в ДДУ сроков сдачи квартиры в собственность — об этом говорит пункт 2 статьи 6 ФЗ № 214.
Важно помнить о том, что компания полностью освобождается от пени, если передача недвижимости не состоялась по вине владельца. То есть, уклоняясь от подписания акта передачи, лицо не сможет «,выбить», для себя компенсацию.
Перед тем как подать в суд, собственник обязан направить организации досудебную претензию с требованиями о выплате пени по причине задержки сдачи квартиры в собственность. Если компания соглашается, то клиент направляет свои банковские реквизиты, в противном случае — придется разбираться в суде.
Общий порядок взыскания неустойки с застройщика:
- дольщик направляет компании письменную претензию с требованием выплаты пени,
- ожидает ответа от организации в течение 30-ти дней,
- подготовка и подача искового заявления в судебные органы с приложением всех документов,
- предварительное слушание по делу,
- основное заседание, на котором выносится решение,
- исполнительное производство.
На что обращать внимание
Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.
На что обращать внимание:
- Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
- Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
- Установленные на счетчиках пломбы.
- Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.
Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.
По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:
- жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
- состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
- наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.
Дальнейший порядок действий выглядит так:
- Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
- Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
- Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).
Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:
- существенные;
- несущественные.
Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.
Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:
- отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
- расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.