Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меняем старое жилье на новое: как продать квартиру без рисков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Тогда мы сейчас поговорим о семейных квартирах, речь идет о молодой паре, об одном молодом человеке, об одной девушке, которая только сейчас начинает строить свою карьеру в городе, то нужно понимать, что не надо так спешить! Пока нет детей, пока нет быта — заниматься каким-то обустройством своей квартиры, такая полная глупость и непонимание вопроса.
Теперь ещё очень важный момент — давайте-ка посчитаем ещё интересные цифры, занимательная статистика.
За два года, первых два года платежей по ипотеке. Вы из долга в 6 млн. руб., а мы взяли опять же 7 млн. руб. — минимальная стоимость квартиры, первоначальный взнос 1 млн. руб. и соответственно 6 млн. руб. ваш займ, то вы из него погасите из тела долга 500 тыс. руб., а процентами банку за эти два года отдадите 960 тыс. руб. аннуитетных платежей.
Так что же вам дорогой мой друг мешало все эти два года просто брать по 30-35 тыс. руб. платить, а по 25 тыс. руб. начинать накапливать?
Более-менее картина срастается если ваш первоначальный взнос составляет 50%. То в таком случае более-менее картинка начнет биться Почему? Потому, что из 7 млн., первоначальный взнос у вас составит 3,5 млн. и тогда уже платёж в 35 тыс. руб. примерно ежемесячный — он и будет равняться платежу по по аренде. То есть если у вас есть накопления на половину стоимости, то вы примерно начинаете балансировать и можно ещё рассматривать покупку квартиры в ипотеку, потому что это соразмерно.
Но если у вас минимальный первоначальный взнос — Я рекомендую вам продолжать снимать квартиру и эту разницу начинать, работать на своих финансовой дисциплиной, и вместо того чтобы, сейчас на себя вешать долговую нагрузку 60 тыс. руб., приучить себя пять лет накапливать к этому 1 млн. руб. остальные суммы! Таким образом за 5 лет, если правильно работать с финансовыми инструментами, вы и накопите на первоначальный взнос. Более того, я «вангую», что ближайшие 2-3 года цены не то, что Не вырастут, а ещё и сбалансируются… чуть-чуть сползут вниз на стартовую квартиру в Москве.
Поэтому если вам сейчас 22-23-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-4 года, а то и 5 лет детей, и не планируйте себя связывать узами брака ещё чего-то, то я вам рекомендую продолжать арендовать квартиру. А только начинать думать об ипотеке, когда у вас есть значительная сумма приближающаяся к половине, а то и выше стоимости объекта — первоначальный взнос больше 50%.
Исторические предпосылки
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
В конце 2021 г. эксперты прогнозировали снижение стоимости жилья. Негативные настроения были связаны с увеличением процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, спровоцированным планомерным повышением Банком России ключевой ставки.
Но прогнозы цен на недвижимость 2023 г. пришлось пересмотреть. В феврале 2022 г. резко обострился конфликт в восточной части Украины, и Россия объявила о начале специальной военной операции (СВО). Сразу последовала ответная реакция западных стран: Европейский Союз и США внедрили экономические санкции против РФ. Эти события сильно повлияли на все отрасли, в т.ч. рынок недвижимости.
Уже по итогам июля 2022 г. индекс цен упал с 23,33 до 20,04, т.е. на 14,10%. И это стало началом новой нисходящей тенденции, которая уверенно продолжалась до конца прошлого года.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Пакет документов для оформления междугороднего обмена
В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:
- Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
- Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
- Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
- Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
- Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
- Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
- Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.
Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.
В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.